Số lần xem Đang xem 10 Toàn hệ thống 2902 Trong vòng 1 giờ qua
Trang liên kết
Thành viên
Nội dung
PHAN VĂN TỰ
MỘT SỐ VẤN ĐỀ
KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN
NƯỚC TA
TS. Phạm Sỹ Liêm
PCT Tổng Hội Xây dựng Việt Nam
1. Thị trường bất động sản (BĐS) nước ta mới tự phát hình thành vào nửa cuối thập kỷ 90 thế kỷ trước và trong mươi năm qua đã kịp trải qua vài đợt phát triển nóng lạnh. Khuôn khổ pháp lý tương đối hoàn chỉnh chỉ mới ra đời trong mấy năm gần đây, bắt đầu bằng việc ban hành Luật Đất đai mới (2003) thay thế cho Luật năm 1993, tiếp theo là Luật Xây dựng (2003), Luật Kinh doanh BĐS (2006) và Luật Nhà ở (2006).
Chỉ đến khi có Luật Kinh doanh BĐS thì mới rõ Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS, vì vậy Bộ này chưa kịp đóng vai trò chủ trì phối hợp các bộ liên quan, chủ yếu là các Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính, trong việc hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản, tuy rằng ngay từ Đại hội VIII năm 1996 đã đặt ra nhiệm vụ “tổ chức, quản lý tốt thị trường bất động sản” (Văn kiện ĐH VIII. Tr.100), được Đại hội IX năm 2001 nhắc lại là phải “ thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường … hiện chưa có hoặc còn sơ khai như … thị trường bất động sản”(Văn kiện ĐH IX. Tr.100), tiếp đó Đại hội X năm 2006 nhấn mạnh cụ thể hơn nữa là phải “ phát triển thị trường bất động sản … , bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư … Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản”.(Văn kiện ĐH X. Tr.81)
Như vậy, nhiệm vụ quản lý phát triển thị trường BĐS đề ra phải đến mười năm thì mới xác định được bộ ngành nào phải gánh vác nhiệm vụ đó! Sự chậm chạp khó hiểu này đã gây trở ngại rất lớn cho sự phát triển thị trường BĐS và toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Nên biết rằng chính sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản Trung Quốc đã đóng góp rất lớn vào tốc độ tăng trưởng GDP của nước này.
Tóm lại, vấn đề đầu tiên cần nghiên cứu và hoạch định cụ thể là tác động của Chính phủ đối với kinh tế BĐS và các đòn bẩy mà Chính phủ có thể sử dụng để điều tiết sự phát triển của thị trường BĐS. Đối với thị trường này, Chính phủ có vai trò rất đặc thù. Chính phủ có quyền thu hồi đất theo quy định của luật pháp và Hiến pháp. Chính phủ là đại diện của quyền sở hữu đất đai toàn dân, đồng thời cũng là bên cần đến rất nhiều đất đai cho các dự án đầu tư công. Chính phủ có trách nhiệm quản lý đô thị và bảo vệ môi trường. Chính phủ cũng có trách nhiệm chăm lo nơi ở của dân, vì vậy nhà ở là thứ hàng hóa BĐS mà Chính phủ phải đặc biệt quan tâm.
Vì các lẽ nói trên, vai trò quản lý nhà nước của Chính phủ đối với thị trường BĐS có nhiều khác biệt so với các thị trường khác, cần được nhận thức rõ.
2. Chính phủ muốn quản lý tốt kinh tế BĐS, nhà kinh doanh muốn hoạt động có hiệu quả trong thị trường BĐS thì đều có nhu cầu phải hiểu rõ các quy luật vận hành của thị trường này, tức là phải nắm vững kinh tế học BĐS. Thế nhưng đáng tiếc là các nhà kinh tế nước ta lại chưa quan tâm lắm đến môn học này. Từ năm 2000 đến nay mới có mấy cuốn sách đơn giản về thị trường BĐS (1) (2) (3) nhưng chưa có cuốn nào về kinh tế học BĐS.
Chính phủ có trách nhiệm quản lý vĩ mô thị trường BĐS, phải đánh giá hiện trạng và xu hướng phát triển của thị trường BĐS trên cả hai mặt định tính và định lượng. Thế nhưng thị trường BĐS là thị trường địa phương và có rất nhiều phân thị trường, mỗi phân thị trường lại có nhiều phân đoạn. Phân thị trường lớn nhất là thị trường nhà ở, mà thị trường này lại có nhiều phân đọan như nhà ở sang trọng, nhà ở trung bình, nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê v.v… Động thái ở mỗi phân thị trường, phân đọan thị trường rất khác nhau tại các địa phương, vậy dựa vào đâu mà cho rằng thị trường BĐS cả nước đang nóng hay đang đóng băng? Do đó kinh tế học BĐS rất cần xây dựng được hệ thống các chỉ tiêu vĩ mô để đánh giá tổng quát thị trường BĐS cả nước và từng đô thị . Ở Trung Quốc từ năm 1993 đã đưa ra ý tưởng về hệ thống chỉ tiêu BĐS Trung Quốc (CREIS), đến năm 1995 bắt đầu sử dụng thí điểm. Trong bài tham luận hội thảo tháng 1. 2006 về dao động theo chu kỳ của thị trường BĐS (4), tôi đã đề cập đến các chỉ tiêu dẫn trước (leading), đồng hành (coincident) và đến trễ (lagging) mà quốc tế hay dùng để đánh giá thị trường. Nay tôi nghĩ sau Trung Quốc 15 năm, đã đến lức chúng ta cần khởi động nghiên cứu chủ đề này và thúc đẩy công tác thống kê BĐS. Hoạt động này chắc là sẽ được hệ thống ngân hàng hoan nghênh và ủng hộ vì họ có lợi ích.
3. Thị trường tiền tệ gắn bó chặt chẽ với thị trường BĐS. Thế chấp BĐS cũng là một chủ đề rất quan trọng mà kinh tế học BĐS cần quan tâm nghiên cứu. Mọi người đều biết là các thiếu sót trong cho vay thế chấp để mua nhà ở tại Hoa Kỳ hiện đang ảnh hưởng đến thị trường chứng khoán toàn thế giới như thế nào và chắc còn giữ ký ức về cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997, khởi đầu từ sự mất cân đối cho vay thế chấp của hệ thống ngân hàng đối với thị trường BĐS. Thế nhưng nếu hệ thống ngân hàng nước ta vì thế mà rụt rè trong giao dịch với thị trường bất động sản thì thật là tai hại. Thực ra đó cũng là do hiểu biết hạn chế, kinh doanh không dám mạo hiểm, lại bị vài vụ như Minh Phụng làm cho nản chí. Vì vậy cần đẩy mạnh nghiên cứu và thể chế hóa các hoạt động cho vay thế chấp, không những là thị trường thế chấp cấp I mà tiến đến cả thị trường thế chấp cấp II như ở Mỹ (Trung Quốc cũng đang tìm hiểu để áp dụng).
4. Nếu không phát triển mạnh mẽ cho vay thế chấp nói riêng và phát triển thể chế tài chính nhà ở nói chung thì không thể phát triển thị trường nhà ở giá rẻ, còn gọi là thị trường nhà ở xã hội như Luật Nhà ở nước ta đã quy định. Về vấn đề này, năm 2005 tổ chức Habitat của LHQ đã xuất bản cuốn sách chuyên đề có giá trị là “Cấp vốn cho cư trú đô thị” (5) mà tôi nghĩ là rất bổ ích cho các nhà hoạch định chính sách của nước ta.
Nhà ở là thứ hàng hóa BĐS vừa mang tính xã hội vừa mang tính kinh tế. Là hàng hóa xã hội, nó đòi hỏi Nhà nước phải có chính sách tạo điều kiện (enabling policy), nhưng là hàng hóa kinh tế thì nó phải được cung ứng qua thị trường. Các loại nhà ở, dù là nhà ở xã hội, nhà tái định cư v.v… đều phải được phát triển theo lối đó, nếu đi chệch thì hoặc là sẽ sa vào bao cấp tràn lan không hiệu quả hoặc là khoán trắng cho thị trường với các khuyết tật (failures) của nó.
5. Thị trường nhà ở nước ta không chỉ què quặt về nhà ở xã hội mà cả về nhà ở cho thuê. Trong kinh tế nhà ở, nhà ở cho thuê là đối trọng của nhà ở mua bán, nếu thiếu nhà ở cho thuê thì nhà ở mua bán rất dễ ở vào vị thế độc quyền. Vả lại nhà ở cho thuê còn tạo điều kiện dễ dàng cho sự lưu động xã hội trong kinh tế thị trường. Vì vậy phương thuốc điều trị giá nhà quá cao không chỉ dựa vào việc cung cấp số lượng nhiều hơn nữa nhà cùng loại để cân đối cung cầu mà còn cần thúc đẩy phát triển nhà cho thuê. Ngoài ra, việc thiếu các căn hộ sang trọng cũng như Văn phòng cho người nước ngoài thuê hiện đang đẩy giá thuê lên quá cao đến mức làm nản lòng các nhà đầu tư nước ngoài. Thế nhưng với vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản nước ta đang tăng nhanh, chắc hẳn quan hệ cung cầu trong phân đoạn thị trường này sẽ sớm trở lại cân bằng. Điều đáng quan tâm là nhà ở cho thuê, nhà văn phòng cho thuê loại trung bình hoặc giá rẻ hướng vào khách hàng bản địa chưa thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư trong nước. Vì vậy Chính phủ cần có giải pháp tạo điều kiện phát triển loại nhà này và cả loại hình nhà công nghiệp nhiều tầng cho thuê.
Khi xây dựng trong đô thị, nhà công nghiệp nhiều tầng cho thuê tạo việc làm cho dân nghèo ở gần đó, hạn chế được giao thông con lắc đang gây tắc nghẽn trong các đô thị lớn. Khi xây dựng tại vùng đồng bằng màu mỡ, nó cho phép tiết kiệm đất canh tác. Nó còn có tác dụng thúc đẩy phát triển các doanh nghiệp nhỏ vì các nhà kinh doanh nhỏ không phải bỏ nhiều vốn ban đầu để mua đất và xây dựng nhà xưởng. Tại khu công nghịêp Nomura ở Hải Phòng đã có khu nhà công nghiệp bốn tầng cho thuê để thu hút các nhà đầu tư nhỏ của Nhật vào kinh doanh.
6. Muốn phát triển đô thị hiện đại thì cần đến những công ty, tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn. Thế nhưng thị trường bất động sản nước ta đang bị chiếm lĩnh bởi các nhà kinh doanh nhỏ lẻ. Bộ Xây dựng mới quy định mức vốn tối thiểu của doanh nghiệp BĐS là 6 tỷ đồng mà đã bị phản ứng mạnh. Đó là do rất đông nhà kinh doanh hiện đang kinh doanh theo phương thức “tay không bắt giặc”, chỉ muốn bỏ ít tiền “bôi trơn” để được cấp đất rồi vẽ thành dự án hấp dẫn, “bán lúa non” các nền nhà để lấy tiền đặt cọc mà đền bù giải phóng mặt bằng, tiếp tục “lấy mỡ nó rán nó”. Với kiểu kinh doanh như thế thì nước ta không thể nào có đô thị hiện đại! Với số vốn ít ỏi thì người ta chỉ có thể kinh doanh theo lối mua đi bán lại bất động sản.
Vì vậy Chính phủ cần có chính sách phát triển các tập đoàn kinh doanh bất động sản hùng mạnh, có năng lực phát hành trái phiếu trong thị trường chứng khoán. Các nhà kinh doanh nhỏ có thể kinh doanh bằng cách mua các trái phiếu đó, hoặc tập hợp nhau lại trong các công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần. Tôi nghĩ rằng từ nay đến 2010 nuớc ta phải có được ít nhất khoảng mười tập đoàn BĐS lớn thì mới mong có nhiều khu đô thị mới hiện đại như Phú Mỹ Hưng hoặc hơn nữa.
7. Phát triển BĐS có đi đôi với quản lý BĐS thì mới bền vững. Chúng ta chưa nhận thức được rõ ràng ý nghĩa của quản lý BĐS đối với thị trường BĐS, trong khi chỉ trong thời gian ngắn nhiều công ty quản lý BĐS nước ngoài đã vào hoạt động ở nước ta và sắp tới chắc còn tăng hơn nữa. Tuy vậy các công ty này cũng chỉ hướng tới dịch vụ quản lý trong các phân thị trường khách sạn, căn hộ sang trọng, văn phòng hiện đại và các sân gôn. Các chung cư cao tầng thì vẫn là do các doanh nghiệp nước ta quản lý. Thế nhưng đó lại là các doanh nghiệp do các nhà đầu tư thành lập ra với nhân lực nghịêp dư, nguồn vốn kinh doanh không rõ ràng, còn trách nhiệm thì lẫn lộn giữa người chủ và người làm dịch vụ. Bộ Xây dựng đã đưa ra quy chế quản lý chung cư mới tương đối hợp lý nhưng việc tổ chức thực hiện quá yếu, và nhất là chỉ mới đề cập đến việc quản lý từng chung cư riêng rẽ chứ chưa quy định việc quản lý tiểu khu chung cư! Chẳng hiểu tại sao có ý kiến cho rằng quản lý chung cư thuộc dịch vụ công ích cần được sự trợ cấp của nhà nước, trong khi đó chính đây lại là một phân thị trường lớn, một ngành nghề đòi hỏi phải có nguồn nhân lực được đào tạo.
Quản lý chung cư kiểu thời bao cấp đã tạo ra những khu chung cư bị xuống cấp nhanh chóng, đất đai bị lấn chiếm v.v… khiến người dân phản cảm. Nay cần kịp thời chấn chỉnh, đưa quản lý chung cư vào quỹ đạo thị trường, có như vậy mới gạt bỏ được bệnh dị ứng với chung cư của những người cần nhà ở.
8. Ngoài mấy vấn đề nêu ở trên, rõ ràng trong kinh tế BĐS nước ta đang có rất nhiều vấn đề quan trọng khác cần nghiên cứu giải quyết. Kinh tế học BĐS và thị trường BĐS có những nguyên lý chung mà chúng ta có thể học tập qua chuyên văn quốc tế và kinh nghiệm các nước. Thế nhưng để áp dụng các nguyên lý ấy vào điều kiện nước ta thì các nhà kinh tế và các nhà hoạch định chính sách còn phải bỏ rất nhiều công sức nghiên cứu (6). Để công tác nghiên cứu đó có tính hướng đích và đạt hiệu quả cao, cần có một tổ chức chủ trì làm đầu mối hội tụ hoạt động nghiên cứu tại các trường đại học, các viện nghiên cứu và của các chuyên gia. Vì vậy tôi đề nghị chúng ta cùng suy nghĩ về việc thành lập trong năm 2008 một Viện nghiên cứu kinh tế BĐS không nhất thiết là của nhà nước.
Tài liệu tham khảo
1.Lê Đình Thắng (Chủ biên) - Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất. NXB Chính trị Quốc gia 2000.
2.Thái Bá Cẩn - Trần Nguyên Nam - Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam. NXB Tài chính 2004
3.Bùi Thị Tuyết Mai - Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam - NXB Lao động - xã hội 2005.
4.Phạm Sỹ Liêm - Dao động theo chu kỳ là đặc trưng phát triển của thị trường bất động sản. Tham luận Hội thảo “Thị trường bất động sản - Thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp”, Hà Nội, 1/2006.
Đang xem 10.gif)
.gif)
.jpg)
.gif)
.gif){kind=spacer}
.gif)
PHAN VĂN TỰ
In trang này
Lên đầu trang
Gởi ý kiến